近日，萬科悄然發(fā)布了一則關(guān)于旗下高端長租公寓品牌富瑞斯的微信推文。值得注意的是，富瑞斯品牌由來已久，但此前萬科卻鮮有提及。截至目前，富瑞斯僅在深圳和成都開業(yè)了3家門店。不過，萬科卻在推文中披露，接下來將在濟南CBD、蘇州高新區(qū)、深圳太子灣等城市核心區(qū)域落地多個新項目。業(yè)內(nèi)及媒體普遍認(rèn)為，萬科要加碼服務(wù)式公寓了。

　　只是，當(dāng)下的經(jīng)濟環(huán)境似乎并不利于服務(wù)式公寓的發(fā)展。一方面，2024年上半年我國GDP增長呈邊際放緩態(tài)勢，在一季度GDP同比增長5.3%的背景下，二季度GDP增速下降至4.7%，中誠信國際在研報中指出，內(nèi)需偏弱對生產(chǎn)的拖累或開始顯現(xiàn);另一方面，由于房價的持續(xù)走低，疊加居民端的高杠桿，導(dǎo)致家庭資產(chǎn)負(fù)債表嚴(yán)重縮表，甚至部分家庭陷入了資不抵債的境地，再加上就業(yè)壓力的陡增以及收入的縮水，嚴(yán)重影響了消費預(yù)期，因此關(guān)于消費降級的聲音不絕于耳。

　　而服務(wù)式公寓的目標(biāo)客群，主要以擁有較強消費能力、更加注重居住體驗的中高端商務(wù)差旅人士為主，例如外企高管、金融從業(yè)者等。但自2023年以來，隨著部分外企撤出中國，以及金融業(yè)的大幅降薪，實際上服務(wù)式公寓目標(biāo)客群在逐步縮水。

　　以外企眾多、金融業(yè)發(fā)達的上海為例。根據(jù)邁點研究院數(shù)據(jù)顯示，上海服務(wù)式公寓的出租率呈逐年下降態(tài)勢，由2020年的89%降至2023年的84%。邁點研究院指出，就當(dāng)前的就業(yè)環(huán)境來看，未來服務(wù)式公寓的出租率仍面臨嚴(yán)峻形勢。

　　事實上，選擇逆勢加碼服務(wù)式公寓的不止萬科，還有招商伊敦。據(jù)招商伊敦透露，公司旗下品牌壹棠服務(wù)公寓截至目前已在全國6座城市開業(yè)了8個項目，接下來即將在上海國際郵輪港和靜安區(qū)上新兩大項目，深圳煥新開業(yè)一個項目。

　　值得注意的是，招商伊敦的上海國際郵輪港壹棠服務(wù)公寓，是國內(nèi)首家以親子度假為主題的服務(wù)式公寓，這似乎透露出一個信號——即服務(wù)式公寓在項目定位上開始偏向休閑度假需求，這與以雅詩閣為代表的以商務(wù)需求為主的服務(wù)式公寓具有顯著差異。在萬科的微信推文中，也透露出同樣的信號，例如即將開業(yè)的深圳太子灣項目，使用了為品質(zhì)生活人士打造一個遠(yuǎn)離喧囂、擁抱海風(fēng)、坐擁繁華、享受尊貴的居住勝地這樣的描述。

　　顯然，這些以休閑度假為主題的服務(wù)式公寓，瞄準(zhǔn)的正是休閑度假酒店的核心客群。

　　自2023年以來，休閑度假游，尤其是以家庭為單位的親子度假游已經(jīng)成為中國文旅產(chǎn)業(yè)的重要發(fā)展趨勢之一。根據(jù)攜程發(fā)布的《2024國慶旅游預(yù)測報告》顯示，十一親子游占比超三成，研學(xué)游產(chǎn)品訂單上漲超四成。攜程在報告中明確指出，家庭出游已經(jīng)成為十一出行的中堅人群，親子大軍引領(lǐng)長假出游。

　　相對而言，親子游無論是出游時長還是人均消費，均相對較高。攜程數(shù)據(jù)顯示，進入2024年以來，親子游的平均消費金額高于市場整體2倍以上。因此，在商務(wù)出行需求日趨萎靡的背景下，休閑度假酒店也逐步成為近些年來各大酒管公司的戰(zhàn)略重心。例如，2019-2023年期間，君瀾度假共擴張物業(yè)約33家;開元集團下涉及度假系列的酒店品牌，如芳草地、森泊、觀堂等在近兩年內(nèi)共擴張約18家酒店等。

　　不過，在近日舉行的2024邁點住房租賃項目區(qū)域交流會活動上，樂乎集團指出當(dāng)下越來越多的游客追求去酒店化的居住體驗，綠城·丁香公寓表示近期推出了休閑度假型的公寓產(chǎn)品，并通過舉辦家庭日等社群活動來提升短租客群的租住體驗。

　　當(dāng)下親子游出游呈現(xiàn)長周期、重體驗同時注重性價比的特征。尤其是在周期拉長的情況下，游客為了追求健康與省錢，催生了做飯等居家需求，一位業(yè)內(nèi)資深人士對邁點表示，相比于酒店，服務(wù)式公寓的居住空間更大、配套設(shè)施更齊全，同時擁有更多的戶型選擇，更加貼近于居家體驗。而且，親子游客群更加注重社交空間，例如房間內(nèi)的客廳，公寓內(nèi)的親子游樂設(shè)施等。

　　以壹棠服務(wù)公寓即將開業(yè)的上海國際郵輪港項目為例，公寓以森嶼海洋為整體設(shè)計風(fēng)格，推出了不同主題的親子客房，同時配有大型兒童樂園、百米江景餐廳等。而且，公寓地處上?！ずＩ鲜澜?、毗鄰國際郵輪港。無論是居住環(huán)境和配套設(shè)施，還是交通區(qū)位，均非常完善。德信體育下載

　　事實上，部分酒管公司也看到了這個趨勢。例如近期錦江旗下的上海靜安賓館宣布將轉(zhuǎn)型服務(wù)式公寓，并改回其最初的名字——海格公寓。據(jù)了解，當(dāng)初改名為靜安賓館的原因，即在于為了適應(yīng)旅游業(yè)發(fā)展的需要。再比如東呈旗下的鉑頓國際公寓近期上新的江門高爾夫旗艦店，毗鄰蒲葵高爾夫球會，主要面向商務(wù)差旅人士及休閑旅游客群。上述這些案例，在一定程度上也揭示了市場需求的轉(zhuǎn)變。

　　對于住房租賃企業(yè)而言，借休閑度假需求切入服務(wù)式公寓賽道，一方面是受市場需求驅(qū)動，另一方面或許也是無奈之舉。

　　眾所周知，進入十四五以來，保租房在政策的驅(qū)動下大量入市。公開數(shù)據(jù)顯示，2024年上半年已有13省及81城發(fā)布今年保障性租賃住房的籌集目標(biāo)，預(yù)計累計新增籌集規(guī)模約101萬套(間)。

　　由于保租房在租金定價上要低于長租公寓，因此對于長租公寓造成了一定沖擊，有房企在2024年半年報中直言不諱的指出，公寓業(yè)務(wù)受房地產(chǎn)疲軟及保租房入市沖擊，競爭加劇。而像萬科泊寓，則開始了瘋狂納保，財報數(shù)據(jù)顯示，截至2024年6月底，泊寓在全國29個城市共運營管理租賃住房24.2萬間，累計開業(yè)18.3萬間，其中納保155個項目，涉及房源11.2萬間。

　　顯然，對于長租公寓而言，當(dāng)下其實面臨兩種選擇，要么納保，要么對目標(biāo)客群進行差異化定位以實現(xiàn)產(chǎn)品升級。只是產(chǎn)品升級，德信體育下載也會帶來出租率的下滑。根據(jù)ICCRA數(shù)據(jù)顯示，高端公寓的平均出租率在77%左右，而青年公寓、租賃式社區(qū)、宿舍型公寓則均超過90%。

　　就當(dāng)下多數(shù)本土服務(wù)式公寓而言，其更多是定位于中高端，也就是說在租金上達不到像雅詩閣這樣的頭部服務(wù)式公寓的水平，因此需要通過出租率帶動坪效的提升，繼而保證項目的投資回報。

　　基于此，越來越多來的長租公寓運營商采取了長短租結(jié)合的經(jīng)營模式，用短租的休閑度假需求彌補長租需求的不足。例如，樂乎推出的樂乎公寓酒店，在酒店旺季以更多的房間做短租提升營收，在淡季轉(zhuǎn)做長租降低空置率，繼而帶動項目坪效的提升。據(jù)樂乎透露，長短租模式下，樂乎公寓酒店的GOP率超過80%。

　　對于酒店而言，雖然這些切入休閑度假賽道的長租公寓受規(guī)模不經(jīng)濟等因素影響，并不會與酒管公司形成直接競爭，但還是會對休閑度假酒店的具體項目形成一定的沖擊。而且在競爭中，服務(wù)式公寓由于擁有長租打底，旅游旺季時在營銷投入上擁有更大的空間。

　　從目前的市場發(fā)展趨勢來看，隨著保租房供給的不斷提升，預(yù)計未來會有越來越多的長租公寓品牌會切入休閑度假賽道，這對于休閑度假酒店而言并不是一個好消息，但對于長租公寓而言，卻能夠借此提升經(jīng)營效率和盈利能力。